赴美國開發(fā)房地產(chǎn)的相關(guān)步驟和注意事項(xiàng)
發(fā)布時間：2014-04-24
摘要：隨著中國房企不斷入駐海外房地產(chǎn)市場，赴海外開發(fā)房地產(chǎn)成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。與此同時，持續(xù)升溫的 美國投資移民 熱也一定程度上推動了中國企業(yè)或個人投資美國房地產(chǎn)。美國與中國的社會制度不同，土地所有權(quán)為私有制，房地產(chǎn)行業(yè)有著其特有的規(guī)律和運(yùn)作模式
隨著中國房企不斷入駐海外房地產(chǎn)市場，赴海外開發(fā)房地產(chǎn)成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。與此同時，持續(xù)升溫的美國投資移民熱也一定程度上推動了中國企業(yè)或個人投資美國房地產(chǎn)。美國與中國的社會制度不同，土地所有權(quán)為私有制，房地產(chǎn)行業(yè)有著其特有的規(guī)律和運(yùn)作模式。因此中國人赴美開發(fā)房地產(chǎn)尤其要了解相關(guān)法律法規(guī)，做好充分準(zhǔn)備。專家為您總結(jié)以下幾點(diǎn)，供您參考：
一、前期調(diào)研
要對目標(biāo)城市及項(xiàng)目周邊市場進(jìn)行詳細(xì)考察，重點(diǎn)包括：人口、就業(yè)率、人均收入、消費(fèi)能力、房地產(chǎn)市場供求關(guān)系，學(xué)校教育，并具體評估項(xiàng)目參數(shù)，創(chuàng)建開發(fā)預(yù)算，編制現(xiàn)金流量表，方案對比，確定團(tuán)隊(duì)成員，識別潛在障礙。由于華人開發(fā)商的特殊性，還有必要考察目標(biāo)城市華人總數(shù)、亞裔總數(shù)，以確保優(yōu)勢。這也是為什么洛杉磯、紐約一直是中國房企的目標(biāo)地。
二、選址
選址時首先要被考慮的因素便是交通，通常是否要修筑連接支路，或購買通過權(quán)以連接主要交通干道、公路、車站，是要重點(diǎn)考慮的。應(yīng)將筑路費(fèi)用計入成本，并應(yīng)明確日后誰負(fù)責(zé)該路段的維護(hù)。
其次是地理位置，美國開發(fā)商掛在嘴邊的一句成功口訣就是：“location、location、andlocation”。地塊的位置很大程度上決定著開發(fā)的成敗。核心地段投資額相對較高，但收益明顯，回報率豐厚。美國人選住宅非常注重景觀，城市、辦公地帶、水邊、樹林、公園都是不錯的選擇。地段的重要性也是香港地產(chǎn)大亨李嘉誠海外開發(fā)房地長最重視的一項(xiàng)前期內(nèi)容。
因此開發(fā)商在選址時，要多方比較，以期獲得最大收益。由于上下水要從市政當(dāng)局獲準(zhǔn)，開發(fā)商通常需要明確從多遠(yuǎn)的供水干線得到足夠的供水量和從哪一條污水干線得到足夠的排污量。
三、估價
選址確認(rèn)后，需要聯(lián)系估價協(xié)會，由美國估價協(xié)會成員提供完整估計報告，以確保估價的權(quán)威和準(zhǔn)確性。美國地產(chǎn)估價通常采用的方法有：成本估價法(Cost Approach to Value)、純收益法(Income Approach to Value)和市場比較法(Market Comparison Approach to Value)。
四、開發(fā)模式 (Develop Organization)
美國開發(fā)商長期、持續(xù)項(xiàng)目開發(fā)最常用的組織形式是股份公司 (Corporation) 。它的優(yōu)點(diǎn)是把個人和公司從責(zé)任上分開。股東們可以分配到公司的全部收益，但公司的風(fēng)險分?jǐn)偟焦蓶|頭上的只限于他投入的股金，不同于以上兩種形式，風(fēng)險將全部由個人或參加人承擔(dān)。另外，股份公司的股份可以自由轉(zhuǎn)移，并不固定在某個人的名下。股份公司的缺點(diǎn)是：要繳納兩層稅。先要在公司一級繳納公司所得稅，分到個人手上以后，還應(yīng)繳納個人所得稅；二是管理費(fèi)用大；受到聯(lián)邦或州政府法規(guī)的約束較多。
五、購地貸款（Land Loan）
Owner（土地所有人）投入土地往往只肯投入一部分，余下部分仍要求以現(xiàn)金支付，此時也可以向銀行申請貸款。銀行接到申請貸款的報告后，要組織房地產(chǎn)部門（美國商業(yè)銀行都設(shè)有房地產(chǎn)部）的人員對報告的內(nèi)容進(jìn)行核實(shí)，要對地塊重新估價，而不是以申請人的估價為發(fā)放貸款的依據(jù)。美國大多數(shù)商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)貸款，普通儲蓄銀行和保險公司有時也發(fā)放此項(xiàng)貸款。這種貸款都是抵押貸款，只能拿到銀行對該地塊估價的60~80％的貸款。開發(fā)商籌足地價款后，還應(yīng)委托產(chǎn)權(quán)保險公司(Title Insurance Co.)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)審查，審查該地塊是否“干凈(Clear)”有沒有“糾紛(Encumbrances)”。所謂糾紛是指：附加用途限制(Zoning Restriction)，地役權(quán)(Easement)，抵押(Mortgage)，留置權(quán)(Lien)，未付費(fèi)用(Charges)，未付稅金(Unpaid Tax)，未了訴訟等(Pending Legal Action)。這些糾紛一般應(yīng)在土地過戶前全部予以清除。買房買地到銀行申請抵押貸款，銀行一定要你出示產(chǎn)權(quán)保險證書。產(chǎn)權(quán)保險是一次性付費(fèi)，終身收益。而且產(chǎn)權(quán)保險的費(fèi)率很低，只有房地價的0.3—0.5%。開發(fā)商籌足貸款，弄清產(chǎn)權(quán)之后，即可成交過戶。
六、土地過戶 (Closing)
過戶是開發(fā)商、地主和銀行進(jìn)行簽約的會議。除了三方代表和他們的律師之外，產(chǎn)權(quán)保險公司的代表也應(yīng)參加。另外，地主一方有關(guān)該地塊的債權(quán)人或受權(quán)人也應(yīng)參加。在會上，銀行受開發(fā)商的委托將貸款，開發(fā)商將自籌地價款交地主。開發(fā)商和銀行簽訂《土地貸款協(xié)議書(Land Loan Agreement)》，地主將地契和產(chǎn)權(quán)保險文件交銀行。開發(fā)商和地主簽訂《土地買賣協(xié)議書(Agreement of Sale)》。與此同時，地主向有關(guān)債權(quán)人清償債務(wù)，債權(quán)人簽署《釋放書(Release)》，將地上的糾紛清除。上述各項(xiàng)文件都必須有律師的簽字和公證人的公證方能生效。
七、開發(fā)建設(shè)
無論是單棟建筑、綜合大樓或住宅小區(qū)，開發(fā)商的第一步就是做出總體規(guī)劃－總平面設(shè)計和建筑物的初步設(shè)計，報建設(shè)局批準(zhǔn)。這一次報批主要是審核各項(xiàng)指標(biāo)，如建筑密度、容積率、道路、綠化等。批準(zhǔn)后再進(jìn)一步做出施工圖，再行報批。第二次報批主要審查各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，如防火，衛(wèi)生等方面是否符合相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)。批準(zhǔn)后，繳納建設(shè)許可費(fèi)(Building Permit Fee)和施工監(jiān)督費(fèi)(Building Inspector Fee)，即可開始施工。建筑許可(Construction permit)是開工前報批得到的許可證應(yīng)當(dāng)齊備，它們是：
規(guī)劃許可－由規(guī)劃局簽發(fā)，確認(rèn)建筑類型、規(guī)模符合規(guī)劃要求。
市政許可－由市政局簽發(fā)，確認(rèn)地上車庫、車道，地下管網(wǎng)符合規(guī)范和市政建設(shè)的要求。
給水、排水許可－由水務(wù)局簽發(fā)，確認(rèn)已取得所需生活用水和消防用水量的許可；確認(rèn)已取得排污量的許可。
