加拿大房屋和按揭公司（CMHC）上月曾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)作了一個(gè)悲觀的預(yù)測(cè)，稱(chēng)未來(lái)12個(gè)月全國(guó)房?jī)r(jià)將下跌9%至18%。
現(xiàn)在這間為全國(guó)房屋市場(chǎng)提供保險(xiǎn)的國(guó)有公司采取行動(dòng)了，宣布將于7月1日起，實(shí)行更嚴(yán)格的按揭保險(xiǎn)標(biāo)準(zhǔn)。
這一最新舉動(dòng)主要是針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較高的買(mǎi)家，即首付不足20%，必須在申請(qǐng)房貸時(shí)購(gòu)買(mǎi)按揭保險(xiǎn)。
CMHC的最新規(guī)定涉及兩個(gè)方面，其中一項(xiàng)條件是，買(mǎi)房者的信用分?jǐn)?shù)必須達(dá)到680分，而目前有資格申請(qǐng)CMHC房貸保險(xiǎn)的信用分?jǐn)?shù)標(biāo)準(zhǔn)是600分。
信用分?jǐn)?shù)衡量個(gè)人管理現(xiàn)有債務(wù)的能力和意愿，要保持信用分?jǐn)?shù)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，必須按時(shí)支付未償債務(wù)的最低付款額，以及限制債務(wù)額度。
另一個(gè)條件是償債率的變化。現(xiàn)在用具體數(shù)字的說(shuō)明：
新標(biāo)準(zhǔn)下，償還債務(wù)的比例必須是年收入的35％。償還的債務(wù)包括房貸支付，稅費(fèi)，取暖費(fèi)用和50％的公寓管理費(fèi)。把這些稅費(fèi)相加，然后將總數(shù)除以你的年收入就是償債率。這個(gè)比率之前是39%，現(xiàn)在不能超過(guò)35%。
你的償債率下降了，意味著房貸成本需要降低，這就導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)房屋成本要下降。
舉個(gè)例子：
根據(jù)Ratehub.ca的數(shù)據(jù)，按目前申請(qǐng)房貸的資格利率4.94%計(jì)算，如果償債率是39%，一個(gè)家庭年收入10萬(wàn)元，首付10%，可以購(gòu)買(mǎi)的房屋價(jià)格是$524,980元。
根據(jù)新的償債率35%計(jì)算，同樣的家庭現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)格上限，將降到$462,860元。
這樣，由于償債率的變化，購(gòu)買(mǎi)力降了12%。
如果考慮較低的按揭利率，以及其他未償還債務(wù)，包括家庭開(kāi)支、信用卡利息、車(chē)貸等，除了年收入之后的總債務(wù)償還率，也將從44%下降到22%。
上述的兩種計(jì)算方式，都是銀行和金融機(jī)構(gòu)決定是否批準(zhǔn)房貸的重要指標(biāo)。
CMHC負(fù)責(zé)人在一份聲明中說(shuō)：“COVID-19暴露了我們金融市場(chǎng)中長(zhǎng)期存在的漏洞，我們必須立即采取行動(dòng)，保護(hù)加拿大人的經(jīng)濟(jì)未來(lái)。”
“這些措施將保護(hù)購(gòu)房者，降低政府和納稅人的風(fēng)險(xiǎn)，并在抑制過(guò)度需求和不可持續(xù)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的同時(shí)，支持住房市場(chǎng)的穩(wěn)定。”
CTV理財(cái)評(píng)論員指出，CMHC的最新規(guī)定旨在保護(hù)兩部分人：一是潛在的房主，他們還沒(méi)有足夠的能力在經(jīng)濟(jì)困難時(shí)期保護(hù)自己；二是納稅人，如果現(xiàn)有業(yè)主們無(wú)法維持房貸，那么最終是納稅人買(mǎi)單。
新規(guī)將于7月1日生效。
與此同時(shí)，CMHC也將不再接受非傳統(tǒng)的首付資金來(lái)源，例如個(gè)人無(wú)抵押信貸額度，作為保險(xiǎn)目的權(quán)益（equity）。CMHC還將暫停為大多數(shù)的多單位房貸保險(xiǎn)進(jìn)行再融資。
幾周前，CMHC曾在國(guó)會(huì)金融常務(wù)委員會(huì)上作證時(shí)警告，住房市場(chǎng)即將面臨困難。他說(shuō)：“我們對(duì)擁有房屋的支持不能沒(méi)有限度。”
“房屋擁有權(quán)就好比血壓：壓力可能過(guò)高。刺激住房需求要比供給容易得多，結(jié)果正如我們所見(jiàn)，價(jià)格不斷上漲。”
CMHC發(fā)言人表示，“家庭債務(wù)過(guò)高仍然令人擔(dān)憂，COVID-19大流行暴露了我們金融市場(chǎng)長(zhǎng)期存在的脆弱性。”
CMHC預(yù)測(cè)，由于房貸債務(wù)增加和失業(yè)增加，明年的平均房?jī)r(jià)將下降9％至18％。
他們同時(shí)警告說(shuō)，今年秋季房貸延付寬限期過(guò)后，一些失業(yè)的加拿大人需要重新開(kāi)始償還房貸，如果經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇不足，將有多達(dá)五分之一的房貸可能會(huì)被拖欠。
他說(shuō)：“我們需要避免年輕人和納稅人因房?jī)r(jià)下跌受到更大的損失。”
“除非采取行動(dòng)，否則首次購(gòu)房者首付率為5％購(gòu)買(mǎi)的30萬(wàn)元房屋，如果價(jià)格下跌10％，則其15,000元的投資將損失45,000元。”
