投資美國房地產(chǎn) 如何把握投資方向？
發(fā)布時間：2014-02-28
摘要：如何在美國投資房地產(chǎn)？可以用一句話概括：“是時候，但不可一概而論”�！耙�(jīng)濟站穩(wěn)，就一定要房市站穩(wěn)”，房市站穩(wěn)，也取決多方面的因素。
如何在美國投資房地產(chǎn)？可以用一句話概括：“是時候，但不可一概而論”。“要經(jīng)濟站穩(wěn)，就一定要房市站穩(wěn)”，房市站穩(wěn)，也取決多方面的因素。
要考慮美國經(jīng)濟前景和信貸政策
失業(yè)率、長期房貸的利率, 還有銀行放貸的松緊等都是影響房市的重要因素。雖然美國房市最艱難的時候過了，但對外行或不在當(dāng)?shù)氐耐鈬藖碚f，短線投資美國的房地產(chǎn)有一定的難度。而從中長線來看，現(xiàn)在應(yīng)該還是機會。對于外國人投資美國房地產(chǎn)選對一個專業(yè)、大型的咨詢機構(gòu)是尤為重要的。
城市不同 所繳納地稅有很大區(qū)別
在美國購房，選擇的城市不同，所要交納的地稅也有很大的差別。譬如大洛杉磯地區(qū)，基本上每年按交易價的0.0125% 來收取地稅。地稅主要是以交易價來衡量，如果成交價不正常，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價的話，就按政府估價師的重新估價為準(zhǔn)。一些偏遠(yuǎn)的新區(qū)，會有發(fā)展商把開發(fā)排污、修路的費用攤分到每家每戶按15年或者20年的期限償還，這樣算起來，有些住戶就得按0.018%~0.022%的比例來交稅。
不過在交定金到公證行之前，弄清楚每年要交納的費用仍然是購房的一個關(guān)鍵。在七八年前房價以每月10%~20%的幅度上升的時候，政府所收的地稅只是按每年最多3%左右的速度遞增。當(dāng)然，在經(jīng)歷過去一兩年的房價下滑后，政府現(xiàn)在正對所有的房產(chǎn)作重新估價，調(diào)整地稅。
成交后要注意的事項也不少。在美國，只要能有居留權(quán)的人就會有一個社會安全號， 通過這個號碼和名字，有關(guān)部門可以馬上查出一個人的信用度，所以在選擇租客的時候?qū)徍松暾埲说男庞枚仁遣豢珊雎缘摹?br />
在美國，房東不但要負(fù)責(zé)房產(chǎn)的維護和維修，甚至垃圾費、水費、小區(qū)的物業(yè)管理費……基本上都得房東負(fù)責(zé)。隨著近年來“甩手房東”的增多，一些按租金8%~10%收取管理費的小型物業(yè)管理公司也應(yīng)運而生。
美國政府的拯救房地產(chǎn)措施：
全國性地發(fā)放不用償還的8000美元補助給第一次購房者以推動房市。
“兩房”公司在三個月前出臺了“105可負(fù)擔(dān)計劃”，無論當(dāng)時是在哪一家銀行得到的貸款，只要現(xiàn)在的貸款歸于兩房名下的，只要現(xiàn)在的貸款總額不超過目前市場價的105%，就可以把年利率從之前的6%或7% 降到最低的4.5%。
推出了由政府提供保險，頭款少至1%的FHA貸款來刺激房市,只要申請者符合條件就有可能付少于3% 的頭款買房子。
銀行現(xiàn)在開始跟已多月不供房貸的業(yè)主簽租約，讓他們可以繳納租金繼續(xù)住在原處，唯一的要求是要無條件地給購房者提供看房的方便。
銀行把房貸的年利率無條件地在未來兩三年內(nèi)降到2%~3%。如果現(xiàn)在的市場價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于業(yè)主的貸款總額的話, 銀行還有可能會考慮無條件地、不用償還地減低本金。
人口密集區(qū)房產(chǎn)升值空間大
在金融海嘯發(fā)生后，一些跌幅較大，卻又人口稠密的地方成為投資客的新寵。譬如一些在離洛杉磯市中心半個小時到一個小時高速公路車程的地方，一些銀行回收屋在兩三年前市值達(dá)40萬美元左右，而現(xiàn)在銀行只以10萬~15萬美元推上市場。這類房子的月租達(dá)1300 到1400美元。如果按現(xiàn)在30年固定利息5.25% 來算，一個20萬美元的貸款月供才1104美元，加上地稅、房屋火險在內(nèi)，也不過是1400美元/月左右，這一類房產(chǎn)在未來有很大的上升空間。
隨中國房企入市美國房地產(chǎn)
從2013年開始，以綠地集團為代表的中國房企大鱷揮師進軍美國房地產(chǎn)市場。綠地集團2013年斥資10億美元的全美最大收購案——洛杉磯綠地中心項目，已于2014年2月14日開工建設(shè)。該項目區(qū)位優(yōu)越，定位為中高端產(chǎn)品。綠地集團也明確表示，該項目將優(yōu)先考慮中國投資者。綠地集團將與全球最大移民咨詢機構(gòu)——亨瑞國際咨詢集團強強合作，采取投資移民和房屋預(yù)售相結(jié)合的創(chuàng)新模式，通過美國EB-5項目，投資者還可獲美國綠卡，方便投資者子女在美國優(yōu)先就讀名校并可享受減免高額學(xué)費等優(yōu)惠，亨瑞集團將為投資者提供全方位的投資、移民、安家等服務(wù)，受到國內(nèi)投資者的歡迎。
