投資美國房地產(chǎn)，了解美國房價的歷史和規(guī)律
發(fā)布時間：2014-04-25
摘要：在受到次貸危機和金融危機的雙重打擊后，美國房價一落千丈。而近年來隨著美國經(jīng)濟的復蘇，房地產(chǎn)市場的回暖，赴美國投資移民的人數(shù)逐年增多。美國投資移民也帶動了美國房地產(chǎn)市場的升溫，在如今眾多中國人赴美國投資房地產(chǎn)的背景下，我們一起來了解一下美國
在受到次貸危機和金融危機的雙重打擊后，美國房價一落千丈。而近年來隨著美國經(jīng)濟的復蘇，房地產(chǎn)市場的回暖，赴美國投資移民的人數(shù)逐年增多。美國投資移民也帶動了美國房地產(chǎn)市場的升溫，在如今眾多中國人赴美國投資房地產(chǎn)的背景下，我們一起來了解一下美國房價的歷史和規(guī)律。
根據(jù)美國最權(quán)威的凱西·席勒房價指數(shù)(席勒是2013年諾貝爾經(jīng)濟學獎獲得者)，從1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的(占23%)，95年是上漲的(占77%)。其中跌得最深的是2008年，即金融危機最糟糕的一年，跌幅達18%。連續(xù)下跌達到5年的只有兩次，第一次是1929-1933年的大蕭條時代，累積跌幅達26%;第二次是2006-2011年的由房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)的金融危機，累積跌幅達33%。
那么美國的房價在一個正常的年份漲得會有多快?在過去的123年中，美國房價平均內(nèi)生(幾何)增長率為3.07%。在同樣的123年中，美國CPI通脹率為2.82%。美國的房價以高于通脹率千分之2.5%的速度漲了一百多年。一般的常識是房地產(chǎn)是抗通脹的，此言不虛。在扣除通脹率后，房價就基本不漲了。
資料來源：美國勞動力統(tǒng)計局，威斯康辛大學
如果我們看10年的累積漲幅，美國過去123年中發(fā)生過3次十年累積漲幅超過100%的階段，分別是在1938-1954之間，1969-1986之間，和1995-2007之間。
1938-1954之間的地產(chǎn)大牛市是因為1943-1947年間由于二戰(zhàn)帶來的工業(yè)和消費需求，這5年的年均漲幅為17%，扣除通脹后的平均漲幅仍然有10%;其余年份的平均漲幅只有2%，扣除通脹后是負增長。
1969-1986之間的大牛市主要發(fā)生在1974-1979之間，平均年增長為11%，但扣除通脹后年增長只有2%;其余年份的平均增長率為5%，扣除通脹率后為負增長。
1995-2007之間的大牛市主要發(fā)生在1999-2005年間，年平均漲幅為11%，扣除通脹后仍然有8%。這個超越通脹的漲幅后來被證明是泡沫，房價從2006年開始下跌，引發(fā)次貸危機，到2011年，美國房價在扣除通脹后已經(jīng)低于一個多世紀以前的1895年。（相關(guān)閱讀：美國投資移民火熱，房價仍有上漲空間）
總結(jié)一下，美國過去一百多年曾經(jīng)發(fā)生過三次房產(chǎn)牛市。70年代的牛市完全是被同時代的通脹驅(qū)動，90年代末到金融危機前的牛市展示的是一個泡沫的形成，即假牛市。真正是由需求拉動的、超過通脹的增長只有1943-1947。長期來說，美國房價的漲幅基本是美國通脹率。
