去年2月，萬(wàn)科與有美國(guó)頭號(hào)房企之稱的“鐵獅門”房地產(chǎn)公司宣布，兩家公司達(dá)成協(xié)議共同開發(fā)位于舊金山的公寓項(xiàng)目。該項(xiàng)目為兩棟相連的高層住宅樓，共包含655套單位。這也是萬(wàn)科在北美房產(chǎn)市場(chǎng)的首次投資。
 

      經(jīng)王石證實(shí)，該合資項(xiàng)目總投資約為6.2億美元，其中萬(wàn)科將投資1.75億美元，鐵獅門提供7500萬(wàn)美元，其余部分將通過(guò)債務(wù)融資覆蓋。萬(wàn)科將持合資公司70%的股權(quán)，鐵獅門持股30%。并且由鐵獅門負(fù)責(zé)管理。
      王石觀點(diǎn)1：國(guó)人轉(zhuǎn)戰(zhàn)北美項(xiàng)目40%買家或?yàn)槿A人

      “中國(guó)房地產(chǎn)政策每年都在調(diào)整，會(huì)經(jīng)歷各種變化，有很多不確定。在‘歷盡艱難’后，忽然發(fā)現(xiàn)，作美國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)，項(xiàng)目開竣工時(shí)間、上市銷售時(shí)間、利潤(rùn)多少、融資安排等，一切都非常清楚明了。”王石說(shuō)。

      “我搞房地產(chǎn)20年，從來(lái)沒(méi)有拿到過(guò)這么好的地塊和項(xiàng)目。但中國(guó)市場(chǎng)與美國(guó)市場(chǎng)差異很大。”王石說(shuō)，首先要改變經(jīng)營(yíng)模式，進(jìn)入曼哈頓以及美國(guó)大城市的中心區(qū)，要從以前開發(fā)純住宅變成開發(fā)綜合住宅;以前是房子蓋了就賣，現(xiàn)在要改變商業(yè)模型和融資模型。不是讓市場(chǎng)適應(yīng)萬(wàn)科，而是萬(wàn)科要適應(yīng)這個(gè)市場(chǎng)。

      王石透露，得益于萬(wàn)科的良好口碑，萬(wàn)科舊金山項(xiàng)目雖還沒(méi)有竣工，甚至還沒(méi)有開工的時(shí)間表，但中國(guó)大陸買家已經(jīng)追隨萬(wàn)科的腳步轉(zhuǎn)戰(zhàn)北美，并已經(jīng)訂購(gòu)出200套房產(chǎn)。

      “我們并不擔(dān)心市場(chǎng)，”王石說(shuō)，“鐵獅門”提供的資料顯示，預(yù)計(jì)這個(gè)項(xiàng)目40%以上買家是華人及來(lái)自中國(guó)大陸的移民。

      王石觀點(diǎn)2：現(xiàn)在是進(jìn)入美國(guó)市場(chǎng)的最好時(shí)機(jī)

      公開資料顯示，作為世界一流的美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商及基金管理公司，“鐵獅門”旗下物業(yè)總值542億美元，全球管理325個(gè)項(xiàng)目，是全美最大商業(yè)地產(chǎn)公司，為擅長(zhǎng)開發(fā)與管理密切結(jié)合的房地產(chǎn)企業(yè)。

      王石認(rèn)為，在經(jīng)歷了金融海嘯的低谷之后，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)漸漸回暖，這是投資的好時(shí)候。中國(guó)大陸的新移民和大陸買家的海外購(gòu)房熱情，以及人民幣匯率未來(lái)的增值空間等，多個(gè)方面都顯示，現(xiàn)在是進(jìn)入美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最好時(shí)機(jī)。

      上個(gè)月王石在美國(guó)哥倫比亞廣播公司“新聞60分鐘”節(jié)目中曾公開表示，中國(guó)房?jī)r(jià)過(guò)高，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫。“上海的普通居民買房需要支付的房款可能是其年薪的45倍以上。”

      1月23日，萬(wàn)科在香港的全資附屬公司萬(wàn)科置業(yè)(香港)有限公司聯(lián)合新世界發(fā)展以34.34億港元競(jìng)得香港港鐵荃灣西站項(xiàng)目。該項(xiàng)目主要進(jìn)行住宅開發(fā)。

      3月4日，萬(wàn)科向市場(chǎng)公布通過(guò)境外子公司發(fā)行美元債券的計(jì)劃。3月7日成功完成金額為8億美元的5年期定息美元債券的定價(jià)，年票息率2.625%。

      王石作為中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)公司萬(wàn)科創(chuàng)始人、董事會(huì)主席，他在出席在哈佛大學(xué)舉行的哈佛中國(guó)論壇上表示，在經(jīng)歷金融海嘯后，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在漸漸回暖，現(xiàn)在正是投資美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最好時(shí)機(jī)。

      王石觀點(diǎn)3：海外比重最多占萬(wàn)科總量20%

      在接受采訪時(shí)，王石對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)狀和政策都不愿多談。但明確表示了對(duì)成熟的美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的欣賞。

      王石表示，萬(wàn)科將來(lái)也會(huì)在紐約曼哈頓、波士頓等地開發(fā)房地產(chǎn)，未來(lái)北美市場(chǎng)還會(huì)向加拿大拓展。但海外市場(chǎng)比重最多只能占萬(wàn)科總量的20%，萬(wàn)科的業(yè)務(wù)主體無(wú)疑還是在國(guó)內(nèi)。

      王石透露，與舊金山相比，紐約作為商業(yè)、金融、娛樂(lè)的大都會(huì)，更豐富多彩，更適合投資，今年年底前，萬(wàn)科有望進(jìn)軍紐約地產(chǎn)，而且“鐵獅門”仍會(huì)是萬(wàn)科首選的合作伙伴。

      “在美國(guó)哈佛大學(xué)的學(xué)習(xí)比登珠峰更難”，正在哈佛大學(xué)做訪問(wèn)學(xué)者的王石說(shuō)，“但是這些沒(méi)有人知道。自己喜歡登山、航海、滑翔機(jī)、滑雪等，現(xiàn)在最重要的是學(xué)習(xí)，除滑雪、帆船外，其他體育運(yùn)動(dòng)基本停止了。”

      房企頻繁出�？凑l(shuí)最激進(jìn)

      除了復(fù)星拋出了海外大投入的論調(diào)，王石也終于講出了海外投資占企業(yè)總比20%的規(guī)劃，那么其他企業(yè)的海外投資占比又有多少各家還都語(yǔ)焉不詳，我們只能從一些公開的數(shù)字進(jìn)行推測(cè)：

      1.碧桂園2013年廣東省以外項(xiàng)目(包括海外)的合同銷售金額占集團(tuán)合同銷售總額的比例，從2008年的約24%提升至2013年的約56%;

      2.綠地截止到2014年海外業(yè)務(wù)布局四洲七國(guó)十一城，確定項(xiàng)目投資額超100億美元，其當(dāng)家人張玉良則直接表示要把“中國(guó)的綠地”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;世界的綠地”。

      3.作為企業(yè)龍頭，今年1月，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林和英國(guó)首相卡梅倫共同宣布，萬(wàn)達(dá)將投資20億英鎊至30億英鎊在英國(guó)開展城市改造項(xiàng)目，至此，萬(wàn)達(dá)已最多投資英國(guó)40億英鎊(超過(guò)400億元人民幣)。

      4.李嘉誠(chéng)家族對(duì)英國(guó)的鐘情投資已經(jīng)震動(dòng)業(yè)內(nèi)，至2014年2月，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)已成為英國(guó)最大的單一海外投資者，歷史投資總額超過(guò)300億英鎊。

      種種跡象表明，中國(guó)企業(yè)奔赴海外投資已經(jīng)成為新的潮流，各企業(yè)紛紛將2013年作為海外投資元年，其模式也大都為“內(nèi)銷”，即目標(biāo)客戶仍為中國(guó)人，但這種模式能否持續(xù)已經(jīng)成為各家討論的焦點(diǎn)。中國(guó)房企海外拓展仍處于“試水”階段，大部分項(xiàng)目尚處于洽談、取地、規(guī)劃等前期，房企未來(lái)的路還很長(zhǎng)。