根據(jù)全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)（National Association of Realtors,NAR）2018年的一份調(diào)查，中國(guó)買(mǎi)家已經(jīng)連續(xù)6年成為全美第一大外國(guó)購(gòu)房群體。
隨著中國(guó)的國(guó)際化程度越來(lái)越高，為自己和家人配置海外資產(chǎn)逐漸成為一種流行的理財(cái)方式。在全球資產(chǎn)中，美國(guó)房產(chǎn)對(duì)于中國(guó)人來(lái)說(shuō)一直有著莫大的吸引力。但是，在經(jīng)過(guò)紛繁復(fù)雜的貸款和購(gòu)房手續(xù)之后，有些投資人卻發(fā)現(xiàn)在美國(guó)持有房產(chǎn)還需要面臨各種各樣的問(wèn)題，其中最突出的當(dāng)屬期間碰到的各種稅費(fèi)了。
今天為大家介紹一下在美國(guó)持有或交易房產(chǎn)會(huì)涉及到的一些稅費(fèi)以及如何使這些花出去的錢(qián)能一箭雙雕。
01
房產(chǎn)稅（Property Tax）
房產(chǎn)稅通常需要由屋主按時(shí)支付給政府。房產(chǎn)稅的具體稅率每個(gè)地區(qū)都不一樣，但是它們?cè)诼?lián)邦稅務(wù)上的優(yōu)惠力度卻是一樣的。最常用的方式就是將當(dāng)年已繳納的房產(chǎn)稅納入列舉抵扣（Itemized Deduction）來(lái)降低房主當(dāng)年的收入。
例子：小李在美國(guó)持有一處房產(chǎn)，該處房產(chǎn)每年的房產(chǎn)稅為10,000美元。假設(shè)他當(dāng)年收入為60,000美元，如果小李選擇使用列舉抵扣，那么小李只需要對(duì)收入的50,000美元部分計(jì)稅。
02
貸款利息抵扣（Mortgage Interest Deduction）
國(guó)稅局對(duì)于貸款買(mǎi)房的納稅人也有稅收優(yōu)惠。根據(jù)2017年特朗普稅改之后的政策，在2017年12月14日之后獲得的貸款，由75萬(wàn)美元本金所產(chǎn)生的利息可以全額抵扣，而在之前獲得的貸款可以抵扣1百萬(wàn)美元所產(chǎn)生的利息。這些利息可以列舉抵扣的計(jì)算。
例子：假設(shè)其他請(qǐng)況都不變。但是小李買(mǎi)房時(shí)產(chǎn)生了75萬(wàn)美元的貸款。他需還2,500美元，其中1,500美元利息。所以小李可以再抵扣1.8萬(wàn)美元，最終計(jì)稅金額僅為3.2萬(wàn)美元。
03
代扣代繳房租（Withholding Tax）
國(guó)稅局出于監(jiān)管方便的原因要求第三方代管房產(chǎn)機(jī)構(gòu)在支付給外國(guó)人租金收益時(shí)代扣代繳租金的30%作為預(yù)繳稅款。相對(duì)的，如果出租方有美國(guó)綠卡，那第三方機(jī)構(gòu)則無(wú)需代扣代繳。此外，擁有美國(guó)綠卡的人士可以把地稅、貸款利息、房屋維護(hù)費(fèi)用以及折舊作為抵扣項(xiàng)來(lái)降低租金收入。
例子：小李選擇將自己的房產(chǎn)以每月5千美元（每年6萬(wàn)美元）出租。如果小李是外國(guó)人，則需由管理公司代扣代繳1.8萬(wàn)美元。如果小李有綠卡，那么他將可以享受和美國(guó)民眾一樣的地稅、貸款利息、折舊以及每人的標(biāo)準(zhǔn)抵扣額。
04
交易所產(chǎn)生的資本利得稅（Capital Gain）
在出售房屋時(shí)，計(jì)稅額為賣(mài)房款減去購(gòu)置成本，而這部分收益被稱為資本利得。美國(guó)的資本利得有兩種常用稅率：一種是短期資本利得稅率，這些收入將按照正常的稅階計(jì)算稅金；另一種是長(zhǎng)期資本利得稅率，這部分利得將按照0%-20%的稅率單獨(dú)計(jì)稅。但是，如果交易時(shí)賣(mài)方為外國(guó)人的話，那么買(mǎi)方有義務(wù)在交易時(shí)直接將15%的房款代扣代繳至國(guó)稅局。
例子：小李以50萬(wàn)美金購(gòu)入該處房產(chǎn)，而賣(mài)出時(shí)售價(jià)為1百萬(wàn)美金。如果小李有美國(guó)綠卡，那么他將從買(mǎi)方收到1百萬(wàn)美金。如果小李是外國(guó)人，那么買(mǎi)方需將1百萬(wàn)美金的15%代扣代繳至國(guó)稅局，而在交易完成時(shí)，小張只能收到85萬(wàn)美金的房款。
05
產(chǎn)權(quán)變更時(shí)可能產(chǎn)生的贈(zèng)與稅
如果屋主想要將房產(chǎn)贈(zèng)予給他人，那么有可能產(chǎn)生贈(zèng)與稅或遺產(chǎn)稅的合規(guī)需求。持有美國(guó)綠卡的屋主享有每人每年1.5萬(wàn)美金的年度豁免額以及每人1140萬(wàn)美元的終身豁免額。但是如果屋主沒(méi)有綠卡，那么他僅可以享受年度豁免額，而遺產(chǎn)豁免額僅為6萬(wàn)美元。
例子：小李希望將自己名下價(jià)值1百萬(wàn)的房產(chǎn)贈(zèng)予小王。如果小李有美國(guó)綠卡，那該處房產(chǎn)的贈(zèng)予將由于1140萬(wàn)美金豁免額的關(guān)系僅有申報(bào)義務(wù)而不會(huì)產(chǎn)生實(shí)際稅負(fù)。如果小李是外國(guó)人，那么這1百萬(wàn)的房產(chǎn)將無(wú)法豁免，而是需要按照美國(guó)遺贈(zèng)稅在產(chǎn)權(quán)變更當(dāng)年申報(bào)并繳納贈(zèng)予稅。
所以，一張美國(guó)綠卡不僅可以在房產(chǎn)持有、出租、交易和轉(zhuǎn)讓時(shí)為您的財(cái)富保駕護(hù)航，還可以享受美國(guó)的各種稅務(wù)優(yōu)惠。
06
海外投資，身份先行
一張美國(guó)綠卡，可以為你在美國(guó)配置資產(chǎn)和稅務(wù)規(guī)劃過(guò)程中，帶來(lái)更多便利，更可享受綠卡的全部福利！
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