購買和出售加拿大房產(chǎn)時的心態(tài)完全不同，買房是壓低價格，賣房則是提高售價，賣方和買方的利益有時候在難以調(diào)節(jié)好的時候就會出現(xiàn)偏差，就會出現(xiàn)價格談不成而錯失了最佳成交時間，失去了最佳成交機(jī)會。賣方又需要等待時間來繼續(xù)賣房，買方又要繼續(xù)去選擇心中中意的房子，雙方都耗時耗力。這個時候就需要賣方經(jīng)紀(jì)和買方經(jīng)紀(jì)在中間牽線搭橋，促成生意。


　　我們強(qiáng)調(diào)的是一個雙贏，賣方的房子在最短時間內(nèi)成交，比如說一周，同時又是合理的市場價或者高出一點(diǎn)，買方能以合理的市場價買到自己喜歡的房子。兩方最后都能爽快的成交，這是非常完美的事情。這其中賣房經(jīng)紀(jì)所要做的事情其實(shí)是最重要的，不要小看賣方經(jīng)紀(jì)，以為他們只是掛牌出去，掛出去之后就等著買房來買了， 其實(shí)不然，賣方經(jīng)紀(jì)需要做的事情也會比較多，比較專業(yè)。下面就來談?wù)勝u房時賣方經(jīng)紀(jì)和賣家通力合作不可忽視的六點(diǎn)因素。

　　一、售前簡單的裝修
　　中國人的房屋很多的時候有一個弊病就是油煙味，這個味道我們在進(jìn)入印度人的房子里也可以感同身受，如果是住在西人區(qū)里想要賣房子的話，這個味道是一定要去掉 的，西人包括有些西化的香港人都不是很喜歡這樣的味道。賣家在有打算出售房屋之前的一個月內(nèi)要有目的的進(jìn)行油煙味的去除，包括買香薰蠟燭進(jìn)行除味，做菜的時候，盡量不要大火爆炒等等。廚房墻壁和廚房臺面也盡量要保持清潔，有些房子的廚房滿是油跡，這樣的房子會讓買家產(chǎn)生反感。
　　在這里簡單的售前裝修說表達(dá)的并不是home staging，現(xiàn)在越來越多的買家已經(jīng)變得十分聰明，他們看房子已經(jīng)不完全看這些帶走的擺設(shè)和家具等等。更重要的是，他們看房子的結(jié)構(gòu)、裝修和房屋狀況。Home staging所說的軟裝修雖然會有效果，但是在硬裝修差強(qiáng)人意的情況下，軟裝修也無濟(jì)于事。我曾經(jīng)有一個買家就和我說過，看房子就要看空置的房子，不要任何家具的房子才能看出真正的優(yōu)缺點(diǎn)，其實(shí)這個買家客戶很明白，也是真正懂房子的人，他從結(jié)構(gòu)上來看房子，而不是看內(nèi)部的裝修擺設(shè)。內(nèi)部裝修擺設(shè)只是結(jié)構(gòu)好的基礎(chǔ)上才繼續(xù)看的。
　　其實(shí)售前裝修是一個樸實(shí)的實(shí)用的又能很好達(dá)到效果的方法。在這里舉幾個例子，買家喜歡看房子啥東西呢？首先是墻壁，墻壁至少要做到?jīng)]有黑斑和印子等其他色彩。然后是天花板，有些人家的天花板有些痕跡，先不說這些痕跡是什么原因，作為敏感的買家，最先想到的就是漏水。這個問題不容小視，必須進(jìn)行補(bǔ)救。再者就是地板和樓梯，房子里的地毯和地板都是必須清潔和上油上光的，不一定要換上新的地板，但是要進(jìn)行簡單的上油。樓梯會出現(xiàn)搖晃的，必須緊一緊。
　　以上都是我說的最簡單的售前裝修，如果把這些做好的話，即使不用做home staging去找一些家具過來，也可以賣出好價錢。

　　二、好時機(jī)售出好價錢
　　剛才說了一下微觀，現(xiàn)在就說一下宏觀了，房屋買賣其實(shí)和其他買賣是一樣的，都是商品經(jīng)濟(jì)，既然是商品經(jīng)濟(jì)就符合經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理。很簡單的供需原理。供需原理又非常明顯的反映在房價上漲和平緩的漲幅上。我的建議是，在打算賣房之前看一看附近的類似房屋的成交價，若是有搶offer賣出非常高的價格的話，此刻需要抓緊時間在市場地區(qū)大熱的情況下，把房子整一整拿出來賣。一定可以賣出類似的高價，因?yàn)樵谀抢餂]搶到offer的買家還會繼續(xù)盯著這個區(qū)域，類似房屋出來必定搶手。再宏觀一點(diǎn)就是，市場大熱必然要出來賣。那什么時候才是市場大熱時期呢？春夏秋，9月底前。
　　那如果不是熱的時期，能不能賣房子呢？答案是可以的，這時候就需要策略，什么樣的策略呢？找賣房經(jīng)紀(jì)把目前在市場上的和兩個月前的在市場上售出的一起拿出來比較，相信在來回比較之后一定會有心得。如果目前市場上最高價類似房屋比自己的好，觀察一下它在市場上多少天了，如果超過1個月，就要考慮是不是價格賣高了，自己的定價就要低一點(diǎn)，如果不超過一個月，就放心大膽跟著它一起定價吧。如果自己的房子是這個地區(qū)最好的，利用相似房屋類比加減價格法進(jìn)行定價，高出一點(diǎn)也不會有太大的問題。

　　三、定價
　　如何制定一個十全十美的價格，能讓買家在最短時間內(nèi)看上房子，同時自己又能在最短時間內(nèi)成交賣出呢？定價有兩種，一是低價搶offer，這種方法適合于比較熱點(diǎn)的地方，比如BAYVIEW學(xué)區(qū)和UNIONVILLE學(xué)區(qū)，還有C14的YONGE/Finch地區(qū)等等。因?yàn)橘I家多，看的多，所以出低價炒作和造勢是最能吸引很多買家來的。當(dāng)然這個也有一點(diǎn)風(fēng)險就是價格搶不上去，搶不上去有兩個原因，一是市場不夠熱，二是賣家心理期待值有點(diǎn)高。這兩點(diǎn)在一起就會造成這樣的風(fēng)險。二是高價高賣，高價高賣的優(yōu)點(diǎn)是風(fēng)險小，適合不熱點(diǎn)地區(qū)，愿意出價的人會一下就來買走，若是遇到不愿意出價的就需要等一等，隨之造成的賣的時間久一點(diǎn)，過了新鮮期會比較難賣。這種方法解決是，如果在1個月內(nèi)還沒賣掉，選擇在20天左右，將listing重新掛出去形成一個新的listing。 這種情況雖然不是很普遍，但是也可以用一到兩次。

　　四、廣告宣傳
　　廣告宣傳是賣房不可缺少的一個重要環(huán)節(jié)，其中我們常用的有開放日、文章報道、廣告策劃、發(fā)放傳單和故事描述等等。開放日是最普遍也是最必須要做的事情，因?yàn)猷従拥呐笥咽亲羁赡苜I這個房子的群體，千萬不可小看這個群體。文章報道也是很必要的，每上市一個房子都必須寫一篇文章來報道是我的作風(fēng)。從社區(qū)到內(nèi)部，都一一介紹，靚屋推薦，必不可少。廣告策劃是用大量的廣告來宣傳，在廣告媒體上讓很多很多買家看到。發(fā)放傳單也是一個很好的宣傳方式，其效果和開放日類似， 但是持續(xù)的時間和效果會比較長。
　
　　五、談判
　　最后的談判是比較重要的，好的賣房經(jīng)紀(jì)會在價格和售出時期上尋求一個雙贏，既價格也合適，賣的時間也短。這樣買方經(jīng)紀(jì)也會很高興，遇到爽快的買家和買方經(jīng)紀(jì)，是賣家和賣方經(jīng)紀(jì)最喜歡看到的事情，大家都愿意談，買方愿意出一點(diǎn)價，而賣方也愿意降一點(diǎn)，最后談成。其實(shí)賣房子賣的還是時間，即最短時間內(nèi)賣出才是真正的勝利。這就需要雙方經(jīng)紀(jì)互相配合了。