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在美國買房，合同里需注意的特別條款

發(fā)布時間：2014-01-22
摘要：移民到美國，很多人都會考慮在美國購置房產(chǎn)。在美國買房，有幾個“偶發(fā)或特殊事件 Contingencies” 經(jīng)常在合同內(nèi)提到并應(yīng)提前做準備。
      移民到美國，很多人都會考慮在美國購置房產(chǎn)。在美國買房，有幾個“偶發(fā)或特殊事件 Contingencies” 經(jīng)常在合同內(nèi)提到并應(yīng)提前做好準備（就是說萬一這些情況發(fā)生了，買家是否有權(quán)中止合同，拿回定金 Deposit ）。

      (1) 如涉及貸款，銀行要請估價師去對房子真實價值做綜合性評估 Appraisal。萬一評估出來的房價甚至低于您想從銀行拿到的貸款額，“偶發(fā)事件 contingency”就發(fā)生了。比如您簽合同購買 80 萬的房子，打算貸款 70% 也就是向銀行借 56 萬。可是估價師對此房評估只值 70 萬，那么銀行就只貸給您 70 萬 X 70% = 49 萬，意味著您需要再想辦法自己增加首付 56 – 49 = 7 萬。沒這筆錢怎么辦？可以不買了并把原來 10% 的定金拿回來嗎？合同里有這項 Appraisal Contingency 就沒問題。
      (2) 努力幾個星期后，貸款仍然沒有獲批，當然買不成了。合同里有這項 Financing Contingency 就沒問題。
      (3) 簽了協(xié)議書/ 合同，請工程師做完房屋檢查，但發(fā)現(xiàn)管道系統(tǒng)年久失修，或線路古老不勝負荷，或屋頂漏水嚴重等等。這時買家有三種選擇：1、馬上與屋主協(xié)商修理或折減房價做為補償。2、中止合同。3、不在乎，繼續(xù)合同（不用奇怪，這種買家本來就打算把此宅夷為平地）。對前兩者，合同里一定要有這項 Inspection Contingency 。
      Contingencies 不止這幾種， 有時律師會依據(jù)別的特殊情況增加別的特殊條款。又比方有些買家需要賣掉自己原來的房子才能過戶新家，合同里就可以有這個“賣舊買新 Buying Contingency on Selling Current Home”。當然屋主也不會癡情等永久，這種條款會有一個時間限制，一旦超過天數(shù)，屋主就有權(quán)馬上取消合同。

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