博鰲21世紀房地產(chǎn)論壇于2014年7月15-16日在海南三亞舉行，主題——回歸“新常態(tài)”：結(jié)構(gòu)化調(diào)整與經(jīng)濟再平衡。亨瑞集團總裁鄒亨瑞做《投資美國房地產(chǎn)：赴美地產(chǎn)投資的挑戰(zhàn)及低成本融資途徑》主題演講。
亨瑞集團總裁鄒亨瑞博士發(fā)表演講
亨瑞集團總裁鄒亨瑞博士發(fā)表主題演講時表示，近兩年越來越多的中國企業(yè)從初期的投資到地產(chǎn)開發(fā)，地產(chǎn)開發(fā)跟穩(wěn)定物業(yè)投資是完全不同的概念，復雜性要大得多。我相信在座的各位也會打一個疑問，我是否應該趕出海的大潮，去美國投資，以什么樣的方式投資，穩(wěn)定物業(yè)投資還是地產(chǎn)開發(fā)，還是抱團出海，還是通過基金的形式分得一杯羹�，F(xiàn)在美國地產(chǎn)投資和開發(fā)的主要模式是資產(chǎn)配置國際化和企業(yè)的需求，在此過程中，有的企業(yè)做得比較好，有成功的經(jīng)驗。我們接觸了幾十個已經(jīng)走出去，做了第一波投資的企業(yè)，因為他們按照中國思維來做，對海外的法律法規(guī)了解不透，按照中國投資的經(jīng)驗，所以遇到水土不服，所以交了學費。
去年下半年，綠地在美國進行了50億美元的項目，今年上半年在綠地的帶動下，很多的中國企業(yè)一時沖動，沒有做完整深入的調(diào)查，或者是沒有委托亨瑞公司提供相應的調(diào)研服務，多多少少遇到了一些困難，走了彎路，交了學費。
國內(nèi)成功經(jīng)驗、過去積累的理念和慣性思維跟美國的大環(huán)境差異很大�；蛘呤窍葘⑼恋啬孟聛碓僬f，后面的土地和程序可以通過關(guān)系來解決，往往是事與愿違。南京一家公司將地拿了，我們進行了年化率的預測，怎么做也不會超過10%，笑著告訴他們，頂多就是一個“農(nóng)民工”。
綠地拿了一塊地后，北京另外一家企業(yè)很快投資拿了另外一塊地。我們給他們的建議，做市場調(diào)查，后來發(fā)現(xiàn)他們土地大批文有了，但是小批文沒有拿到，他們認為5個月可以拿到，我們說至少明年可以批下來，結(jié)果他們投資的2億美元就趴在那里不動，投資的年化率就大大的下降。
走出去的企業(yè)，缺少美國式的管理模式和經(jīng)驗，因此要跟當?shù)氐牡禺a(chǎn)進行有效的合作。主要的模式還是派國內(nèi)的元老出去，他們?nèi)狈γ绹闹R和背景，因此和各方的協(xié)調(diào)和溝通能力就差一些。談判的應變性和主動性就差一些，北京的企業(yè)買地的價格如果合理進行的話，至少可以下降20%到30%，因此年化率未超過10%�，F(xiàn)在中國70%到80%的房地產(chǎn)企業(yè)到美國進行開發(fā)，都是派自己的團隊為主，因此出現(xiàn)了很多的問題。
到美國無論是投資還是開發(fā)，美國的法律法規(guī)是非常復雜，中國的企業(yè)舍不得花錢請律師，想節(jié)省費用，結(jié)果做得不到位，或者是法律法規(guī)方面出現(xiàn)了問題，交了額外的學費，甚至有的項目要停工遭受處罰。
美國當?shù)氐姆�，無論是州政府、市政府、聯(lián)邦政府的法律都是有差別的，包括稅務和勞工環(huán)保都是有所區(qū)別的。沃爾瑪拿了一塊地，空置了很久。沃爾瑪來的時候，市政府說，什么都包了。但是忽略了一點，未跟當?shù)氐木用翊蚝谜泻�，做好公關(guān)。當?shù)鼐用癖頉Q是否要蓋沃爾瑪，結(jié)果居民未通過，所以沃爾瑪?shù)倪@個土地就空置在那里。
