1.房產(chǎn)概況
　　到過(guò)荷蘭的人，都對(duì)荷蘭人的住房留下深刻印象，在歐盟各國(guó)，住房保障搞得最好的是荷蘭，其做法是：鼓勵(lì)高收入家庭建房；推動(dòng)中等收入家庭買(mǎi)房；幫助低收入家庭租房。
　　在這套機(jī)制里，政府在住房市場(chǎng)中扮演了決定性的角色。早在1901年，荷蘭就出臺(tái)了《住房法》，并明確規(guī)定，政府應(yīng)為公共住房建設(shè)提供補(bǔ)貼和制定建筑規(guī)范；1974年又頒布了《租房與補(bǔ)貼白皮書(shū)》，強(qiáng)調(diào)住房政策的目標(biāo)就是為低收入階層提供合適的住房。
　　荷蘭政府主要主導(dǎo)做了三件事，首先是為解決住房嚴(yán)重短缺問(wèn)題成立住房協(xié)會(huì)，向中低收入家庭提供低租金住房，政府再給住房協(xié)會(huì)補(bǔ)貼。第二是執(zhí)行住房貸款擔(dān)保政策。荷蘭全國(guó)有3種擔(dān)保基金：一、社會(huì)住房擔(dān)�；�金，二、中央住房基金，三、住房貸款擔(dān)保基金。第三是稅收優(yōu)惠。在住房稅收方面，荷蘭采取住房貸款利息免征所得稅。您從銀行貸的錢(qián)越多，個(gè)人所得稅的免稅額就越大，這一政策無(wú)形中鼓勵(lì)了高收入家庭建房。
　　荷蘭房屋貸款，本國(guó)人是零首付，外國(guó)人是首付10%(包含持荷蘭ID的新移民)，房屋交易成本占大約10%。
　　荷蘭購(gòu)買(mǎi)房屋是以使用面積和室內(nèi)面積來(lái)計(jì)算的，售房資料上的房屋面積一般只包括睡房、客廳、廚房、衛(wèi)生間，諸如走廊、陽(yáng)臺(tái)、儲(chǔ)藏室、過(guò)道、花園等都不計(jì)算在房屋面積內(nèi)，在荷蘭購(gòu)買(mǎi)一套注明是兩房一廳70平方米左右的房子差不多相當(dāng)于國(guó)內(nèi)的100平方米左右。
　　還有一點(diǎn)和中國(guó)不一樣，為了最大限度地消除各種風(fēng)險(xiǎn)，荷蘭政府把人壽保險(xiǎn)引入了住房金融領(lǐng)域，通過(guò)人壽保險(xiǎn)為銀行提供保險(xiǎn)。
　　荷蘭金融機(jī)構(gòu)推出了把人壽保險(xiǎn)和抵押貸款捆綁在一起銷(xiāo)售的做法。借款人貸款后只按月償還貸款利息，而不需要償還貸款本金，但要購(gòu)買(mǎi)一份與抵押貸款期限相同、本金數(shù)額相等的人壽保險(xiǎn)，保費(fèi)直接打入貸款利息由借款人按月支付。
　　貸款到期后，借款人所購(gòu)買(mǎi)的人壽保險(xiǎn)也到期，保險(xiǎn)收入正好還清貸款本金。這種貸款工具對(duì)借款人來(lái)說(shuō)可最大限度地享受免稅政策，而人壽保險(xiǎn)公司還可得到額外保險(xiǎn)分紅。對(duì)金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，因借款人在貸款的同時(shí)還購(gòu)買(mǎi)了人壽保險(xiǎn)，如果貸款人因突發(fā)事件喪失還款能力，由保險(xiǎn)公司貸款人償還貸款，從而極大地降低了貸款風(fēng)險(xiǎn)。目前荷蘭大約八成以上住房貸款采用這種貸款形式。
　　貸款在荷蘭ING銀行辦理，客戶(hù)需要首付房屋價(jià)值的10%，即14500.00歐元，其余都是30年的銀行貸款，合同貸款利率是5.4%，本金由保險(xiǎn)公司支付銀行，客戶(hù)月供只需要支付貸款的利息，每月590.00歐元（未退稅以前），再加190.00歐元的保險(xiǎn)費(fèi)。

2.房屋貸款
貸款額
　　Execution value是銀行估計(jì)的房子的抵押價(jià)。這個(gè)價(jià)格一般由woz value通過(guò)計(jì)算估得。最后這個(gè)值還要靠來(lái)Taxiatie評(píng)估(大家在選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)的時(shí)候，注意自己這個(gè)評(píng)估機(jī)構(gòu)是否能被銀行接受，因?yàn)樗麄儽仨氁�有注�?cè)資格的情況下才行)，銀行將用他們做的專(zhuān)業(yè)評(píng)估出來(lái)的抵押價(jià)作偽貸款的基本。你作為貸款人需要貸款的總數(shù)一般是：房?jī)r(jià)+ 6%的稅+ 其他七七八八的費(fèi)用(比如, 公證費(fèi)(大約1-2千歐元)，貸款中介費(fèi)，購(gòu)房中介費(fèi)等等)。 這個(gè)總數(shù)，最高不能超過(guò)抵押價(jià)的125%， 如果你的房子評(píng)估還不到房?jī)r(jià)的80%，那么你就要考慮自己需要出一部分的首付了。總得來(lái)說(shuō)，肯定是貸款占抵押價(jià)比利越低，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)也就越小，那么貸款利息也會(huì)相對(duì)低些。還有，房子帶有NHG的，這個(gè)是政府的一種保險(xiǎn)，這個(gè)保險(xiǎn)是說(shuō)政府將向銀行保證房子按照抵押價(jià)收回，這么一來(lái)，銀行的風(fēng)險(xiǎn)很低，而貸款人的受益就是利息低。
貸款利息
　　利息本身也有很多種不同方式計(jì)算方式，而總結(jié)一條是，銀行根據(jù)Euribor的息(歐洲央行利息)加上自己的margin來(lái)銷(xiāo)售給貸款人，也就是說(shuō)，銀行的收益是MARGIN部分。銀行在某些時(shí)期，可以對(duì)自己的Margin做調(diào)整，比如現(xiàn)在雖然Euribor的利息非常低，但是貸款利息卻居高不下，就是因?yàn)殂y行把自己的Margin都上調(diào)得非常高，1是，在金融危機(jī)的沖擊下，銀行需要賺更多的錢(qián)，2是，在賺錢(qián)的同時(shí)，也把自己的風(fēng)險(xiǎn)降低。
　　利息的方式除了浮動(dòng)利率，還有1年定期，5年定期，10年定期，20年定期和30年定期幾種情況。一般來(lái)說(shuō)，定期時(shí)間越長(zhǎng)，利息也就越高，因?yàn)殂y行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)越大，比如，定息30年，在30年中，無(wú)論央行利息多高，銀行也不能改變售給你利息比例。所以，對(duì)于個(gè)人來(lái)說(shuō)，定息時(shí)間長(zhǎng)意味著自己的支出穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)大局不能對(duì)你產(chǎn)生太大的影響，當(dāng)然，銀行在每個(gè)時(shí)期制定定息利率的時(shí)候是按照當(dāng)時(shí)情況定的，而且風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)比例高，所以他們的Margin定得也高。而且如果在今后利息下降，如果你想調(diào)整自己的貸款，還必須要支付一定的罰款。所以你也別想占多大便宜。 浮動(dòng)利率在90%的情況下是低于當(dāng)時(shí)任何定期利息的，因?yàn)檫@個(gè)風(fēng)險(xiǎn)完全在貸款人，所以銀行對(duì)這類(lèi)型的貸款人也比較優(yōu)惠。Margin總是放得最低。 但是，因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)大，所以一般人寧可選擇多付一點(diǎn)錢(qián)，也不想承擔(dān)以后利息上漲的風(fēng)險(xiǎn)。
貸款品種
荷蘭貸款的品種很多，但是基本上常用的也就是以下幾種：
　　Spaar hypotheek，這相當(dāng)于一個(gè)貸款人會(huì)有個(gè)賬號(hào)，一個(gè)是欠款的賬號(hào)，另外一個(gè)是存款的賬號(hào)。每個(gè)月的房貸，一部分交利息，一部分存入存款的賬號(hào)。銀行會(huì)按照定期利率給存入的本金算錢(qián)，在貸款期內(nèi)本金不會(huì)減少，也就是說(shuō)每個(gè)月貸款利息不會(huì)變少。但是，因?yàn)楦独�息的同時(shí)也有利息收益，特別現(xiàn)在政府給你付的利息按照工資交稅比例退還，所以在荷蘭人是最常被選擇的貸款方式。只是，如果以后政府取消退稅，那么這種方式的貸款就不make sense了。而且這個(gè)貸款有個(gè)限制就是不能提前將自己存入的部分取出來(lái)，貸款年限如果是30年，那么存款的年限也是30年。除非其間如果賣(mài)房子，這部分可以納入本金。不過(guò)，可能有些銀行也會(huì)有罰款的條例。銀行會(huì)按照貸款的利息給你算存款利息這就比單純的存款要合算。
　　Beleggers hypotheek 投資型貸款，也是會(huì)有2個(gè)賬號(hào)， 只是存款的那個(gè)賬號(hào)里存入的本金將由銀行拿去再投資，產(chǎn)生的效益將一并納入這個(gè)賬號(hào)，但是因?yàn)樵偻顿Y，所以風(fēng)險(xiǎn)比spaar要大。因?yàn)槿绻�投資失敗，那么將面臨之前存入的本金都化為烏有。當(dāng)然也可能因?yàn)橥顿Y得益，而得到回報(bào)高。通常的情況下，投資型貸款會(huì)比單純的存款型要收益高。