1.項(xiàng)目簡(jiǎn)介
該項(xiàng)目計(jì)劃將一個(gè)7層倉(cāng)庫(kù)改建為集擁有一個(gè)可容納45人的報(bào)告廳、樣品展示室、公共流量實(shí)驗(yàn)室（用于水利研究及產(chǎn)品研發(fā)的必要且造價(jià)昂貴的設(shè)施）、休息室和咖啡廳為一體的高端辦公樓與科研中心，開(kāi)發(fā)總面積約9.8萬(wàn)平方英尺。項(xiàng)目建成后承租方將包括密爾沃基水利委員會(huì)、威斯康辛大學(xué)密爾沃基分校、AO史密斯、巴德格計(jì)量、威斯康辛州經(jīng)濟(jì)發(fā)展局、威立雅稅務(wù)等；諸多知名企業(yè)、政府及科研機(jī)構(gòu)等都將在該大樓內(nèi)配置研究設(shè)施。項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2012年夏季開(kāi)工，工期一年。
2.地理位置
威斯康辛州位于美國(guó)中北部，靠近五大湖區(qū)。密爾沃基是威斯康辛州最大的城市，坐落于密歇根湖的西岸，南距芝加哥市約200公里。由于毗鄰密西根湖這個(gè)獨(dú)特的“地利”優(yōu)勢(shì)，密爾沃基的目標(biāo)是成為一個(gè)國(guó)際淡水中心，通過(guò)水利研究來(lái)發(fā)展淡水產(chǎn)業(yè)。
密爾沃基地區(qū)不僅擁有充足的淡水資源，而且該區(qū)還集結(jié)了一批在水利行業(yè)中具有非凡商業(yè)及水利學(xué)術(shù)研究實(shí)力的企業(yè)。密爾沃基地區(qū)依托其極強(qiáng)的輔助性策略來(lái)使這些公司與其學(xué)術(shù)研究實(shí)力相結(jié)合，成為了一個(gè)集淡水資源研究、經(jīng)濟(jì)發(fā)展與教育于一身的世界級(jí)水利中心。
3.項(xiàng)目位置
該項(xiàng)目設(shè)在威斯康辛州密爾沃基市中心著名的歷史街區(qū)第五區(qū)，距離密爾沃基市中心不足1英里，臨近密爾沃基河并位于歷史街區(qū)第三區(qū)的西南方。項(xiàng)目緊鄰Reed Street Yard（位置為223 W. Pittsburgh Avenue, Milwaukee, WI）。項(xiàng)目的建筑從密爾沃基市第6大街高架橋和州際公路794/94/43直接可見(jiàn)。
4.項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)
開(kāi)發(fā)商與建筑所有方提供項(xiàng)目完工擔(dān)保。如果項(xiàng)目建設(shè)超出預(yù)算，開(kāi)發(fā)商將自行對(duì)超出部分負(fù)責(zé)；
威斯康辛大學(xué)密爾沃基分校作為主要承租方之一，其淡水科學(xué)院是全美唯一的淡水科研學(xué)院及世界上領(lǐng)先的水利研究院校，將憑借此項(xiàng)目拓展其規(guī)模。通過(guò)增加工作人員，及研究人員來(lái)形成新的與水產(chǎn)業(yè)相關(guān)的公司；
通過(guò)RIMS II經(jīng)濟(jì)模型計(jì)算，該項(xiàng)目將創(chuàng)造655個(gè)新的就業(yè)機(jī)會(huì)，完全滿足I-829取消條件所需的260個(gè)就業(yè)指標(biāo)；其中項(xiàng)目硬性和軟性建設(shè)成本相關(guān)的間接就業(yè)總數(shù)為375，即只要項(xiàng)目完工，就完全可以解決就業(yè)指標(biāo)；
該項(xiàng)目已經(jīng)吸引了眾多與水產(chǎn)業(yè)有關(guān)的公司。已經(jīng)簽約的承租方包括A.O.史密斯（全球著名水利產(chǎn)業(yè)品牌），巴德格計(jì)量（全球著名水利產(chǎn)業(yè)品牌），水利委員會(huì)（政府機(jī)構(gòu)），威立雅水務(wù)（全美著名水務(wù)公司）。意向承租方包括威斯康辛大學(xué)-密爾沃基分校（校方已通過(guò)，等待州政府復(fù)審即可簽約），威斯康辛州WEDC（高級(jí)水利技術(shù)公司），WC/WEDC總租賃（威斯康辛州經(jīng)濟(jì)發(fā)展公司），美洲水科技（全美著名水利科研公司），URS以及大密爾沃基委員會(huì)（政府機(jī)構(gòu)）；
大樓投入運(yùn)營(yíng)后年平均凈收益約為150萬(wàn)美元并且逐年遞增，有持續(xù)穩(wěn)定的運(yùn)營(yíng)環(huán)境和還款收入來(lái)源；
項(xiàng)目方將以所有相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)、家俱和相關(guān)器具、儲(chǔ)備金帳戶以及營(yíng)業(yè)賬戶享有擔(dān)保權(quán)益（Security Interest）；
按照資本化率方式，完工后的建筑最大市值約為21,000,000萬(wàn)美元，用作抵押再融資完全可以滿足EB-5貸款償還要求。亦可出售該項(xiàng)目大樓進(jìn)行EB-5貸款的償還；
全方位產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)：密爾沃基地區(qū)背靠全世界最大的淡水資源，擁有強(qiáng)大的水利產(chǎn)業(yè)與科研力量，并得到當(dāng)?shù)卣l(fā)展淡水資源研究與產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的有力政策支持；
本項(xiàng)目為改建項(xiàng)目，工期短僅為一年，預(yù)計(jì)2013年下半年完工；
EB-5貸款擁有該項(xiàng)目的第一按揭抵押，即投資人為第一還款順位；
投資有較好回報(bào)：投資人將獲得每年1%的利息，五年后一次性支付；
美國(guó)三大律師事務(wù)所提供完善的法律咨詢保證，且亨瑞集團(tuán)一直保持著EB-5申請(qǐng)100%的通過(guò)率。
5.商業(yè)環(huán)境
密爾沃基地區(qū)具有的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，在水利產(chǎn)業(yè)中起到了帶頭作用。密爾沃基有150多家與水利產(chǎn)業(yè)有關(guān)的公司, 全球11家最大的水利產(chǎn)業(yè)公司有5家在密爾沃基有分公司。許多公司的總部也位于密爾沃基地區(qū)，包括水利產(chǎn)業(yè)巨頭：巴德格計(jì)量計(jì)量（Badger Meter），艾歐史密斯（A.O. Smith），科勒（Kohler）以及一些中小規(guī)模的新興企業(yè)。一些公司已經(jīng)意識(shí)到了此優(yōu)勢(shì)，比如通用（GE）和濱特爾（Pentair）已在2008年合資成立了一個(gè)全球性住宅水過(guò)濾企業(yè)，并選擇將總部設(shè)立在密爾沃基地區(qū)。
學(xué)術(shù)和研究設(shè)施也是密爾沃基地區(qū)的一個(gè)顯著的優(yōu)勢(shì)，超過(guò)100位研究水產(chǎn)業(yè)的學(xué)術(shù)科學(xué)家和研究人員都集中在該地區(qū)。該數(shù)字預(yù)計(jì)在未來(lái)的十年中（包括鄰近地區(qū)在內(nèi)）將大幅增長(zhǎng)。五大湖水資源研究所擁有五大湖最大的淡水研究設(shè)施。
密爾沃基地區(qū)擁有得天獨(dú)厚的豐富淡水資源，該地區(qū)還包括了一些業(yè)務(wù)集中在水和水研究領(lǐng)域方面的公司。憑借這些公司的戰(zhàn)略支持以及其強(qiáng)大的學(xué)術(shù)研究實(shí)力，密爾沃基地區(qū)將成為集經(jīng)濟(jì)發(fā)展，教育樞紐于一身的世界淡水研究中心。2009年，密爾沃基被聯(lián)合國(guó)城市契約計(jì)劃授予“創(chuàng)新城市”稱號(hào)；及2011年獲得美洲清潔水資源授予的“水資源獎(jiǎng)”榮譽(yù)。
6.資金結(jié)構(gòu)
7.項(xiàng)目資金/擔(dān)保到位情況
建筑所有方股權(quán)投入已經(jīng)到位；
政府投入包括：
（1） NMTC（新興市場(chǎng)稅務(wù)減免）約386萬(wàn)美元將于EB-5資金募集完畢時(shí)一次性支付給項(xiàng)目，約為項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)（2012年5月至8月）；
�。�2） HTCs（歷史稅務(wù)減免）約351萬(wàn)美元將于項(xiàng)目建成時(shí)一次性支付（約2013年夏季），項(xiàng)目方將先行墊付所有資金立即啟動(dòng)項(xiàng)目；
建筑所有方已申請(qǐng)過(guò)橋貸款代替HTCs直至項(xiàng)目完成，EB-5貸款獲批后將在項(xiàng)目完成前進(jìn)入置換該短期貸款，以降低EB-5貸款風(fēng)險(xiǎn)；運(yùn)用過(guò)橋貸款是目前美國(guó)移民局最認(rèn)可的操作模式之一，該模式中I-526的通過(guò)率非常高；
項(xiàng)目建筑許可批準(zhǔn)函已收到，正式開(kāi)工許可將在項(xiàng)目開(kāi)工前完成（申請(qǐng)審理周期約為2-4周）；項(xiàng)目完工擔(dān)保亦將于項(xiàng)目開(kāi)工前完成。
8.開(kāi)發(fā)商背景介紹
開(kāi)發(fā)商HKS Holdings有限責(zé)任公司是位于威斯康辛州密爾沃基市的一個(gè)全方位的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。該公司已經(jīng)完成了超過(guò)2億美元的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，并且參與了超過(guò)20億美元的結(jié)構(gòu)性地產(chǎn)融資。HKS Holdings有限責(zé)任公司在包括歷史稅務(wù)減免與新興市場(chǎng)稅務(wù)減免的稅務(wù)減免項(xiàng)目方面有全面深入的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。該公司已經(jīng)完成了大量地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，包括諸如：
2007年，與“威遜開(kāi)發(fā)”一起完成了位于密爾沃基市東芝加哥大街311號(hào)的一座公寓式辦公室與零售商鋪大樓的改建，將其改建為一座93,000平方英尺的4層的頂級(jí)公寓式寫字樓和1樓商鋪。項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本為13,000,000萬(wàn)美元。
2009年，該公司完成了同區(qū)位于北密爾沃基大街153號(hào)的一個(gè)改建項(xiàng)目，一座15,000平方英尺的頂級(jí)閣樓式寫字樓和21,000平方英尺的1樓商鋪。該項(xiàng)目總成本約為700萬(wàn)美元，其中一部分得到了歷史稅務(wù)減免的融資。該項(xiàng)目獲得了節(jié)能環(huán)保設(shè)計(jì)領(lǐng)導(dǎo)獎(jiǎng)評(píng)選的銀獎(jiǎng)（Silver Status by the USGBC’s Leadership in Energy and Environmental Design (LEED)），并且獲得了2009年的市長(zhǎng)設(shè)計(jì)獎(jiǎng)（2009 Mayor’s Design Award）。
2011年5月，與“KBS建筑”共同完成了位于密爾沃基市第29大街與賴特大街東北角的“隔壁兒科”項(xiàng)目，一座兒童醫(yī)院設(shè)施。該項(xiàng)目有7,600平方英尺，分為牙科設(shè)施和醫(yī)學(xué)設(shè)施。
HKS Holdings 有限責(zé)任公司的負(fù)責(zé)人是Kyle Strigenz。他畢業(yè)于馬奎特大學(xué)（Marquette University）金融和市場(chǎng)專業(yè)與商業(yè)法律。之前就職于紐約的Ackman Ziff地產(chǎn)集團(tuán)任總經(jīng)理15年。目前他除了就任HKS Holdings 有限責(zé)任公司負(fù)責(zé)人3年，同時(shí)還是首通投資有限責(zé)任公司（First Pathway Partners）的首席投資官，即本項(xiàng)目的管理人公司。前述多個(gè)已完成的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，均是在Kyle Strigenz的主導(dǎo)下順利完成，并且在業(yè)內(nèi)得到認(rèn)可與褒獎(jiǎng)。Kyle Strigenz 20年的職業(yè)生涯均在房地產(chǎn)和投資行業(yè)，在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商業(yè)融資與資金運(yùn)作方面具有扎實(shí)的知識(shí)和極豐富的經(jīng)驗(yàn)。
9.監(jiān)管銀行簡(jiǎn)介
為保障客戶的資金安全，亨瑞集團(tuán)與摩根大通銀行加強(qiáng)了長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作關(guān)系，對(duì)客戶的 EB-5 投資資金進(jìn)行監(jiān)管，并為客戶節(jié)省銀行監(jiān)管相關(guān)費(fèi)用。
摩根大通銀行是全球歷史最長(zhǎng)、規(guī)模最大的金融服務(wù)集團(tuán)之一，擁有 7930 億美元的資產(chǎn)，管理的資金超過(guò) 6300 億美元，業(yè)務(wù)遍及 50 多個(gè)國(guó)家，是投資銀行業(yè)務(wù)、金融服務(wù)、金融事務(wù)處理、投資管理、私人銀行業(yè)務(wù)和私募股權(quán)投資方面的領(lǐng)導(dǎo)者。
10.退出機(jī)制
還款方式：EB-5貸款在第5年到期時(shí)，由開(kāi)發(fā)商出售部分項(xiàng)目資產(chǎn)或以該項(xiàng)目資產(chǎn)做抵押向銀行融資進(jìn)行還款。根據(jù)收益預(yù)期報(bào)告，建筑年平均收益約為150萬(wàn)美元，市場(chǎng)價(jià)值約為$21,000,000，完全滿足抵押再融資的要求。
項(xiàng)目文件/資料（歡迎您向咨詢顧問(wèn)垂詢）:
移民局批文：美國(guó)移民局對(duì)該區(qū)域中心的審核批文；
TEA審核批準(zhǔn)文件，人口普查資料：證明該區(qū)域?qū)儆谀繕?biāo)就業(yè)區(qū)域，EB-5投資人僅需投資金額為50萬(wàn)美元；
商業(yè)計(jì)劃；
經(jīng)濟(jì)評(píng)估報(bào)告：美國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)評(píng)估專家保羅.索莫爾斯對(duì)該項(xiàng)目就業(yè)預(yù)期評(píng)估報(bào)告；
政府對(duì)項(xiàng)目的支持信函；
未來(lái)10年的收益預(yù)期報(bào)告；
土地所有權(quán)證明文件，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)及環(huán)境評(píng)估報(bào)告；
項(xiàng)目管理協(xié)議，已經(jīng)簽約的承租人協(xié)議及其他承租人意向書；
項(xiàng)目土地實(shí)景及設(shè)計(jì)效果圖：
