投資美國房地產(chǎn) 需重視驗(yàn)房報告和保險
發(fā)布時間：2014-01-24
摘要：2013年美國經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇，美國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入活躍期�？焖偕仙姆績r令許多投資人和買家蠢蠢欲動。面對未來預(yù)期良好的美國房地產(chǎn)市場，作為赴美購房的中國投資者，應(yīng)當(dāng)注意什么？
2013年美國經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇，美國房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入活躍期�？焖偕仙姆績r令許多投資人和買家蠢蠢欲動，用于自住的首次購房者僅占購房總數(shù)的三成。而近期，30年的房貸利率從接近創(chuàng)紀(jì)錄的3.35%的低點(diǎn)迅速提升至4.5%，住房價格大幅上升，很多仍在觀望的買家已經(jīng)錯失了低利率貸款時代。
面對未來預(yù)期良好的美國房地產(chǎn)市場，作為赴美購房的中國投資者，應(yīng)當(dāng)注意什么？下面，亨瑞移民專家就帶大家一起來了解一下。
赴美購房基本流程
通常，赴美購房的中國投資者需要在當(dāng)?shù)卣乙粋�買房中介人，并與中介人擬定委托合同。
美國的購房中介一般按照區(qū)域劃分，每個中介負(fù)責(zé)自己熟悉的片區(qū)，他們的執(zhí)照則由各州頒布，僅能幫助投資人在州內(nèi)進(jìn)行房屋交易。
換而言之，持有紐約州執(zhí)照的中介不可以幫助買家到新澤西州或其他州購房，如果投資人全額付款會省事很多，不然則需要到當(dāng)?shù)劂y行開具一封預(yù)批準(zhǔn)貸款信，信中會明確貸款額度和利率。
接著就是網(wǎng)上搜索房源，看到中意的房源發(fā)給中介人，他會帶著投資者去看房，如果滿意，投資人就可以對房產(chǎn)持有人提交一個議案，跟賣家議價，中介此時會起到一個調(diào)節(jié)的作用，幫助投資人跟賣家溝通促成交易。
雙方價格達(dá)成一致后，賣家會接受該議案。此時，房屋在市場的可售狀態(tài)會改變，接著投資人就需要雇用屋師檢驗(yàn)房屋，如果驗(yàn)屋后發(fā)現(xiàn)問題，投資人可以再跟賣方議價，若沒談成，可撤銷購買議案，房屋屆時可重新回歸到可銷售狀態(tài)。
驗(yàn)屋合格的話，中介會幫助投資人起草正式的買賣合同，擬定成交日期，并雇用房產(chǎn)律師審查合同本身是否存在疏漏，律師還會幫助投資人完成房屋的“產(chǎn)權(quán)檢索”(TitleSearch)，確保產(chǎn)權(quán)上沒有糾紛。
投資人此時會被要求購買“產(chǎn)權(quán)保險”，如有貸款的投資者，銀行會強(qiáng)制投資人購買，以期降低風(fēng)險。最后，房屋交割時投資人一次性付清款項(xiàng)，或者有貸款的投資人在首付后通過銀行付清剩余尾款，交易結(jié)束。
驗(yàn)房報告與保險
在買房整個流程中，首先不應(yīng)忽視的便是查清房子是否存在債務(wù)等隱性問題，因此，房屋在過戶的時候一定要聘請正規(guī)律師把關(guān)，律師一時疏忽所造成的后果往往要買家自行承擔(dān)。
在美國，查清房屋案底及其產(chǎn)權(quán)的過程被稱之為“產(chǎn)權(quán)檢索”，在貸款的情況下，銀行之所以強(qiáng)制買家購買產(chǎn)權(quán)保險，在于一旦出現(xiàn)了問題，在貸款金額大大高于首付的情況下，銀行所承擔(dān)的風(fēng)險往往大于買家，它比購房者更擔(dān)心房屋產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)問題。
而在房屋交割之時，投資人的律師往往會要求賣方提供合格的驗(yàn)房報告，這份驗(yàn)房報告亦非常重要。
驗(yàn)房報告不但會顯示房屋本身的各項(xiàng)問題，比如，房屋是否漏水，地下室是否有致癌霉菌，取暖和熱水所用的儲油設(shè)備是否存在放射性物質(zhì)泄漏甚至污染土壤問題等等，更重要的是它會明確房屋的土地情況，以免日后因房產(chǎn)占地而引起訴訟。
紐約州執(zhí)照律師陳芝媛(Jenny Chan)對本報記者說，與中國不同，美國土地絕大部分允許私人自由買賣，土地持有人享有絕對的擁有權(quán)，擁有權(quán)不但包括地表面積，更涵蓋了地下的礦藏和財寶，甚至連地面上空也屬于土地持有人。
而美國房產(chǎn)土地，有一項(xiàng)古老的法規(guī)，法規(guī)限定如果房產(chǎn)持有人的鄰居占用其部分土地超過10年或20年(各州期限不同，紐約是10年)，而房產(chǎn)持有人并沒在此期間向鄰居收回被占用土地，這片被侵占的土地就屬于鄰居。
上述房產(chǎn)法規(guī)意在鼓勵房產(chǎn)持有人充分利用和保養(yǎng)他的土地。此前，就有房主在自家后院挖出寶藏，因土地邊界劃分不清，鄰居得知后也想來分一杯羹而鬧上法庭的例子。
因此，購房前，投資人必須聘請驗(yàn)屋師全面檢查房產(chǎn)的土地情況，以免日后因?yàn)榉课莼蚝笤旱恼嫉貑栴}與鄰居對簿公堂。
另外，美國的法律在房屋安全性上把關(guān)嚴(yán)格，房屋都必須有緊急逃生通道、煙霧探測警報器、二氧化碳檢測器等標(biāo)準(zhǔn)配置。
若是標(biāo)準(zhǔn)配置不全或是其他小毛病，房屋保險都會立刻對其進(jìn)行停保，一經(jīng)停保，房屋中再出現(xiàn)任何問題，保險公司就不會參與理賠。
曾經(jīng)有一個中國投資人，他當(dāng)時投資的一套房產(chǎn)，院子后面的行車道上有一個小坑，房屋保險公司發(fā)現(xiàn)后，令其將坑填平，只有在填平后保險才能夠生效。
房屋保險的作用不容小覷，它不僅涵蓋了普通天災(zāi)人禍給房屋帶來的損失，就連房客在房屋的樓梯上摔傷，狀告房東賠付醫(yī)藥費(fèi)時，房屋保險也會理賠部分損失。
警惕違法房東
另外有一些房東為了謀取利益最大化會私自改造房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)，把原本的獨(dú)棟別墅改造成為多套內(nèi)部單元，甚至將閣樓、地下室都改造成獨(dú)立單元租賃出去。
記者在紐約州暗訪看房時，就有美國房東對本報記者吹噓，他的房子內(nèi)含4個單元，可以租給4戶人家，回報率極高。
但事后房產(chǎn)中介悄悄對本報記者說，他這套房子的改裝不合乎規(guī)定，屬于違法改造，租賃此類房屋本身也是違法的，如果租客在房屋中抽煙引起火災(zāi)，房屋保險也會因其違法出租而拒絕參與理賠。
中國投資者在購買此類房屋時可能貪圖租金回報，又不熟悉美國法律，被賣家一忽悠就簽了購房合同。
殊不知，美國法律對租賃房屋管理極嚴(yán)，房屋中對門的朝向以及數(shù)量都有規(guī)定，把地下室或者閣樓單獨(dú)辟開出租更是違法的，有些“狡猾”的房客更是在租房時佯裝不知，等租住上了一年半載后，再控告房東違法出租，房東非但要?dú)w還房客的所有租金，更要承擔(dān)一筆不菲的罰款。
而參與檢舉的房客就可打著受害者的旗號輕而易舉地免費(fèi)蹭住。因此，房東在出租改造過的單元時，必須慎之又慎，出租違法單元有一定風(fēng)險，一旦被起訴，便是筆“賠了夫人又折兵”的買賣。
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