▲這張圖反映了2014年全球主要央行的貨幣政策，綠色的部分是進行降息的國家，黃色部分是進行加息的國家，我們會發(fā)現(xiàn)進行加息的國家除了巴西之外只有美國，考慮到經(jīng)濟體的影響狀況，我們可以粗略的認(rèn)為全球經(jīng)濟體除了美國之外都在降息區(qū)間，只有美國處于加息區(qū)間，這種情況我們稱之為全球貨幣政策的周期性的錯位，它帶來的影響就是全球主要經(jīng)濟體的資金全部會回流美國，所有貨幣相對于美元的匯率出現(xiàn)一個大幅的下跌。
為了佐證上述結(jié)論，我們選取了2015年全年所有主要貨幣相對于美元的走勢情況，我們會發(fā)現(xiàn)，歐元、加元、澳元、日元等主要經(jīng)濟體的貨幣相對于美元都出現(xiàn)了20%-30%左右的變化。因此，如果你可以提早把手中的貨幣資產(chǎn)都轉(zhuǎn)換成美元的話，那么在整個2016年你至少有20%-30%左右的收益。
最好的投資是美國地產(chǎn)
我們作為一個專業(yè)投資機構(gòu)，選擇了投資美國的地產(chǎn)市場。為什么？我們可以看下面這張圖。這是美國標(biāo)準(zhǔn)普爾的房價指數(shù)，它統(tǒng)計了美國房地產(chǎn)有統(tǒng)計數(shù)據(jù)以來也就是說1890年開始到2015年的房價的走勢的變動情況，精確到了每個月的數(shù)據(jù)。
美國房價百年走勢 ▼
這個曲線規(guī)律性或許不是很明顯，因此我們把月度數(shù)據(jù)簡化為年度數(shù)據(jù)得到了下面這張圖。我們會發(fā)現(xiàn)美國的地產(chǎn)市場的規(guī)律性非常明顯，在1890年之后大致經(jīng)歷了五個持續(xù)時間是十到十五年的周期。而這十到十五年里面或一個五到七年的上升周期和一個三到五年的下行周期來組成。
通過觀察可以發(fā)現(xiàn)，美國房價真正開始上漲是在2011年底，到了2012年底的話，全球各大金融機構(gòu)或是主權(quán)基金或是銀行的涌入使得美國的土地價值出現(xiàn)了上漲，因此，我們把2012年底這種土地價格和房產(chǎn)價格同時出現(xiàn)上漲的這種情況定義為新一輪美國地產(chǎn)周期的起點,如果按照歷史周期率來看的話，美國地產(chǎn)市場我們一個基礎(chǔ)觀點是在2020年之前是相對安全的。
美國地產(chǎn)市場到2008年金融危機之后的走勢 ▼
所以，現(xiàn)在去美國進行地產(chǎn)投資仍然有四到五年的上升周期可以去享受。而且，由于美國地產(chǎn)市場的框架是完善和成熟的，它的風(fēng)險也更加低。
下面這張圖是美國地產(chǎn)開發(fā)的一般流程，我們會發(fā)現(xiàn)，美國的土地是私有制，與中國公有制大不相同，在整個地產(chǎn)開發(fā)過程中，專業(yè)性和差異性非常大，如果我們想去美國買房或者某些企業(yè)想去投資，一定要選擇當(dāng)?shù)赜杏绊懥蛘呤煜ぎ?dāng)?shù)厥袌龅谋就梁献骰锇�，比如萬達，綠地，這兩家機構(gòu)在美國進行地產(chǎn)開發(fā)，都選擇了非常專業(yè)的機構(gòu)，亨瑞可以連接美國和中國溝通的橋梁，因此，給大家的建議，美國的地產(chǎn)和投資更具有專業(yè)性，安全系數(shù)更強一些。
下面這張圖可以輔助說明：為什么我們說去美國地產(chǎn)開發(fā)可以獲得比別人更高的收益率。
下面這個圖反應(yīng)了兩種情況，一般的地產(chǎn)開發(fā)，收益率實際上每年只有15%-20%，資本結(jié)構(gòu)是60%銀行貸款，40%自己的錢。但是如果在這筆錢里可以加入EB5，它會處于股權(quán)和第一順位，就是銀行貸款之間，會呈現(xiàn)一個夾層貸款，自己的錢會從40%降20%，同時壓縮到銀行貸款50%以下，銀行貸款50%以下的重要意義是銀行出錢少，所承擔(dān)的風(fēng)險就低，銀行貸款利息上會有一定的議價空間，這樣可以使項目開發(fā)成本大大降低，通過這種方法，可以使項目的收益率提高十個點。
如何對地產(chǎn)位置進行選擇？
我們可以舉例說明。比如下面這張圖。這是美國東部波士頓這個城市的一個市區(qū)的衛(wèi)星途徑，白色的部分標(biāo)出的是CBD的一個情況，我們所選擇的一個項目是左下角紅色部分：波士頓海港廣場。從地理位置上來講，它離CBD特別近，走路一百米左右，這塊地上周圍有兩個地鐵口，坐地鐵十分鐘到麻省理工學(xué)院，十五分鐘到哈佛。我們現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)有一個趨勢，不論是出國游玩還是定居，越來越多的人群開始選擇在波士頓，因為現(xiàn)在的家長家長越來越重視子女教育，而波士頓擁有美國東部最好的教育資源，比如說除了哈佛、MIT這種世界最知名的學(xué)府之外，它擁有從幼兒園到高中的一整套非常完善的私立學(xué)校體系，也就是說，學(xué)生在這種地區(qū)上學(xué)可以得到世界上最好的教育。
